Als je plannen hebt voor het bebouwen of gebruiken van een perceel grond, kunnen die plannen worden gedwarsboomd door de bestemming van dat perceel. Het is mogelijk dat je een bouwplan hebt dat in strijd is met de maten voor gebouwen die binnen de bestemming zijn toegestaan. Het kan ook zijn dat de bestemming een bepaald gebruik toelaat, maar je het perceel wilt gebruiken voor een heel andere functie. Je wilt bijvoorbeeld kinderopvang vestigen in een winkelruimte, of je wilt een kantoor bouwen op een bedrijfsterrein. Wellicht wil je een heel nieuw project ontwikkelen, bijvoorbeeld door enkele woningen te bouwen op een agrarisch perceel. In al die gevallen is het nodig om het bestemmingsplan te wijzigen.
Er zijn verschillende manieren om een bestemmingsplan gewijzigd te krijgen. Welke manier van bestemmingsplanwijziging van toepassing is, is afhankelijk van de inhoud van het bestaande bestemmingsplan en van de vraag hoe ingrijpend de wijziging is die je wenst. Het is belangrijk dat je zelf weet wat de mogelijkheden zijn en weet welke mogelijkheid voor je project geschikt is. Er zijn grofweg vier verschillende mogelijkheden te onderscheiden. Deze worden hieronder opgesomd, waarbij de simpelste mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan als eerste wordt genoemd, en de meest ingrijpende als laatste. Drie daarvan worden uitgewerkt in de verlening van een omgevingsvergunning, de vergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Alleen de laatste mogelijkheid houdt een wijziging van het bestemmingsplan zelf in. Deze mogelijkheid komt voort uit de Wet ruimtelijke ordening.
1. “Binnenplanse” ontheffing van het bestemmingsplan in de omgevingsvergunning
In het bestemmingsplan zelf is vaak aangegeven dat het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) een ontheffing van bepaalde voorschriften kan verlenen. Het college verleent de ontheffing simpelweg in dezelde omgevingsvergunning die ook al nodig is om het bouwen mogelijk te maken. Het gaat om de standaard omgevingsvergunning om te bouwen, waarin deze ontheffing genoemd wordt. De afwijking van het bestemmingsplan wordt dan meegenomen in de verlening van de omgevingsvergunning. Voor deze vergunning geldt de reguliere procedure, met een doorlooptijd van 8 weken.
2. Toepassing van de “Kruimellijst” in de omgevingsvergunning
De overheid heeft vastgelegd dat gemeenten voor bepaalde bouwwerken heel gemakkelijk een afwijking van het bestemmingsplan mogen toestaan. Deze gevallen zijn omschreven in de zogenaamde “Kruimellijst” in een besluit bij de Wabo. Ondanks de naam Kruimellijst, gaat het lang niet in alle gevallen om kleine gebouwen. Er kunnen forse afwijkingen van het bestemmingsplan mee worden geregeld, vooral binnen de bebouwde kom. Het gaat zowel om de vergunning om nieuwe gebouwen op te richten, als voor het gewijzigde gebruik van bestaande gebouwen. Het is dus altijd nuttig om na te gaan of het door u gewenste bouwplan of het nieuwe gewenste gebruik binnen de Kruimellijst past. Ook bij toepassing van de Kruimellijst wordt de reguliere procedure toegepast om de omgevingsvergunning te verlenen, met een doorlooptijd van 8 weken.
3. Omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan
De gemeente kan ook een omgevingsvergunning verlenen met als doel af te wijken van het bestemmingsplan. Dit wordt ook wel een “buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan” genoemd. Voor deze afwijking moet wel een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig zijn. Deze goede ruimtelijke onderbouwing legt uit waarom een bepaalde nieuwe ontwikkeling die in strijd is met het bestemmingsplan toch kan worden toegestaan. Dit kan bijvoorbeeld zijn omdat deze wel in het algemene beleid van de gemeente past of omdat de afwijking om een andere reden acceptabel is. In de ruimtelijke onderbouwing moeten vaak ook onderzoeken worden uitgevoerd, zoals bodemonderzoek, onderzoek naar flora en fauna enzovoort. Deze afwijking is in beginsel altijd mogelijk, mits het maar mogelijk is een goede ruimtelijke onderbouwing van de gewenste afwijking te geven. Voor deze vergunningsprocedure geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze heeft een doorlooptijd van zes maanden, maar duurt in de praktijk vaak langer.
4. Projectbestemmingsplan
De gemeente kan, indien een afwijking van het bestemmingsplan nodig is voor een project, bijvoorbeeld een kantoor, een ziekenhuis of een appartementengebouw, een apart projectbestemmingsplan maken, dat alleen van toepassing is op dat project. Dit wordt dan een projectbestemmingsplan genoemd. De eisen die aan zo’n projectbestemmingsplan worden gesteld wijken niet af van de eisen aan een volledig bestemmingsplan voor een groter deel van de gemeente. Ook de procedure wijkt niet af. Deze procedure heeft een doorlooptijd van zes maanden. Gebruikelijk is dat dit uitloopt, tot ongeveer een jaar.
Voor welke vorm u kiest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de inhoud van het bestemmingsplan. Het loont de moeite om eerst na te gaan welke ontheffingsmogelijkheden in het bestemmingsplan zijn opgenomen, en te bezien of uw bouwplan daar binnen mogelijk is. Ook is het nuttig om te checken of het bouwplan is opgenomen in de kruimellijst. Als het daar niet in past, komen de andere mogelijkheden aan de orde. Het is heel nuttig dat u zelf weet welke mogelijkheden openstaan en wat de doorloop van de procedure is. Hierdoor is uw kennisachterstand ten opzichte van het bevoegd gezag veel minder groot, en kunt u wellicht onderhandelen over de toepassing van een bepaalde procedure.
j.a Koudstaal zegt
mijn perceel heeft de bestemming agrarisch met waarden, ligt in de Krimpenerwaard/Schoonhoven Bouwplan toch ingediend, echter afgewezen. Gesprek gehad met de wethouder, deze ziet geen mogelijkheden. Eventueel ruimte voor ruimte, echter daar kan ik niet aan voldoen. Hoe kan ik de gemeente het verzoek doen om de bestemming aan te passen, zodra er weer een nieuw bestemmingsplan gaat komen. er staat nu een schuur op, echter eigenlijk zonde van de locatie.